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Les différents types de baux locatifs

En Bref

Lorsque vous louez un bien immobilier, que vous soyez propriétaire ou locataire, il faut savoir qu’il existe différents types de location possibles :

Location vide

Location meublée

Chaque type de location a son propre fonctionnement et apporte au locataire et au propriétaire différents droits, obligations, avantages et inconvénients.

Il est important d’avoir tous ces éléments en main avant de faire votre choix de location.

Location d’un bien vide

Vous hésitez entre la location d’un bien vide et la location d’un bien meublé ? Chacun de ces types de location obéit à un régime fiscal et juridique différent.

Pour le locataire, la location d’un bien vide est souvent plus souhaitable que le meublé.

Pour le propriétaire, mettre en location un bien vide n’est pas forcément la solution la plus intéressante.

Location vide : le locataire est mieux protégé que pour un meublé

Contrairement à la location d’un bien meublé pour laquelle le locataire s’installe sans apporter ses propres meubles, la location d’un bien vide implique que le locataire apporte son mobilier.

Dans le cas d’une location vide, on considère que le locataire est mieux protégé que pour une location meublée, car les conditions de location sont moins précaires.

Location vide : un bail de 3 ans renouvelables

Pour une location vide, le bail signé avec le propriétaire est de 3 ans renouvelables.

Exception : le bail peut être de moins de 3 ans (mais de plus de 12 mois) si le propriétaire a des motivations légitimes :

Installation d’un enfant étudiant dans le logement

Mutation professionnelle

Départ programmé à la retraite

Location vide : possibilité pour le locataire de résilier son bailavant la fin des 3 ans

La location d’un bien vide garantit un certain nombre de droits au locataire notamment le fait de pouvoir quitter le logement avant la fin du bail.

Pour que la résiliation soit légale, le locataire doit respecter un délai de préavis de 3 mois :

Ce préavis peut être porté à un mois dans certains cas (en cas de location en couple, il suffit qu’un seul des deux cosignataires -conjoints ou pacsés- du bail soit concerné) :

Mutation professionnelle

Licenciement

État de santé qui nécessite un déménagement urgent pour les plus de 60 ans

Titulaires de l’allocation de RMI

Personnes qui retrouvent un emploi après un licenciement

Premier emploi pour un étudiant

Ce préavis doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire du logement

Une fois les 3 mois écoulés, le bail est rompu : le locataire est libéré de ses engagements, il ne paie plus de loyer

Location vide : assez contraignant pour le propriétaire

La location vide est soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation

Contrairement à la mise en location d’un bien meublé, dont les caractéristiques du bail apportent au locataire et au propriétaire beaucoup de souplesse, la mise en location d’un bien vide est plus contraignante pour le propriétaire.

Location vide : le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant la fin des 3 ans

Dans le cadre d’une location vide, le propriétaire doit attendre la fin du bail pour donner congé à son locataire s’il ne souhaite pas renouveler le bail

Le propriétaire peut pour cela invoquer différentes raisons :

Il souhaite vendre le logement

Il souhaite s’y installer ou y loger un parent proche

Il souhaite y réaliser des travaux

Le locataire ne règle pas se loyers…

S’il souhaite vendre son logement, le propriétaire doit donner son préavis au locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail :

Ce préavis est appelé « congé pour vendre », il doit informer le locataire de la vente et mentionner les conditions de la vente

Le locataire bénéficie dans ce cas d’un droit de préemption : il a deux mois pour se porter acquéreur du logement en priorité.

Le bailleur peut également donner au locataire un congé pour habiter son logement : cela n’est valable que s’il s’installe lui-même dans le logement ou bien qu’il installe une personne de sa famille (parents, enfants, concubins…)

Si le propriétaire ne donne pas congé à son locataire, le bail est automatiquement reconduit pour 3 ans.

Exception : le bail peut être de courte durée dans certains cas :

Durée : moins de 3 ans mais plus de 12 mois

Le propriétaire a des motivations légitimes : l’installation d’un enfant étudiant dans le logement, une mutation professionnelle programmée ou un départ à la retraite. La motivation du propriétaire ne peut pas être sa volonté de vendre le logement

Si les évènements mentionnés ne se passent pas, le bail est porté aux trois ans légaux (bailclassique) : la date de fin de bail peut en revanche être reportée une fois avec l’accord du locataire.

Location vide : la protection des plus de 70 ans

Si le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont faibles (moins d’une fois et demi le Smic brut), le bailleur ne peut pas lui donner congé s’il ne lui propose pas par ailleurs un logement de remplacement.

Exception : lorsque le bailleur a plus de 60 ans ou de faibles ressources (moins d’une fois et demi le Smic brut), cette obligation ne s’applique pas.

Le logement de remplacement doit être situé dans une zone proche de l’ancien logement (arrondissement, commune)

Location vide : les revenus de la location s’ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire

La fiscalité de la location en meublé et de la location vide n’est pas le même.

Alors que les revenus d’une location meublée sont ajoutés à la ligne des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus, ceux d’une location vide s’ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire.

Location d’un bien meublé

La location meublée, contrairement à la location vide, n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation

Vous hésitez entre la location d’un bien vide et la location d’un bien meublé ? Chaque type de location obéit en effet à un régime fiscal et juridique différent.

Pour le locataire, la location d’un bien meublé est considérée comme davantage précaire que la location d’un bien vide.

Pour le propriétaire, mettre en location un bien meublé est une solution plutôt intéressante à différents titres : bail, fiscalité…

Location meublée: pour le locataire

Ces règles s’appliquent dans les seuls cas où le logement meublé constitue la résidence principale du locataire

Contrairement à la location d’un bien vide, la location d’un bien meublé convient davantage aux locataires qui n’ont pas encore leur propre mobilier : étudiants, jeunes professionnels…

Pour le locataire : un bail d’un an minimum, moins précaire qu’auparavant pour le locataire

Le bail d’une location meublée doit obligatoirement être écrit depuis la loi de cohésion sociale de janvier 2005 (en deux exemplaires).

Le locataire fixe librement les conditions du bail avec le propriétaire :

Durée minimum d’un an ou neuf mois pour les étudiants

Montant de l’éventuel dépôt de garantie

Caution solidaire éventuelle

Loyer et révision du loyer

Conditions de renouvellement du bail…

Conditions de location :

Elles peuvent être modifiées par le propriétaire au bout d’un an

Pour cela, le propriétaire doit en avertir le locataire 3 mois avant la date d’échéance du bail

Si le locataire accepte, le bail est reconduit pour un an aux nouvelles conditions

Si le locataire refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail

Conditions de résiliation :

Le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite sans donner de raisons, à condition de respecter le délai d’un mois de préavis

Pour cela, il envoie à son propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception

Le propriétaire doit donner au locataire un préavis de trois mois s’il souhaite récupérer le logement.

Ses raisons doivent être motivées : logement d’un enfant étudiant, non respect par le locataire de ses obligations envers le propriétaire, volonté de vendre le logement…

Si aucune des parties ne donne de préavis pour la résiliation du bail, celui-ci est reconduit automatiquement pour une durée d’un an, aux mêmes conditions que précédemment.

Pour le locataire : les obligations

Payer son loyer et ses charges à l’échéance mensuelle prévue

Ne pas transformer le logement sans avoir demandé l’accord préalable du propriétaire : peintures, trous dans le mur…

Utiliser le logement comme résidence principale

Effectuer les réparations locatives et le menu entretien du logement

Pour le locataire : le locataire peut se retourner contre le propriétaire qui ne remplit pas ses obligations

La location est dite meublée lorsque le logement comporte tous les meubles nécessaires à l’installation et au quotidien du locataire : chambre, équipement et meubles de cuisine, salle de bain…

Si l’ameublement est trop précaire ou incomplet et que le propriétaire n’y remédie pas, le locataire peut demander la requalification de son bail de location meublée en bail de location nue (vide)

Location meublée : pour le propriétaire

Ces règles s’appliquent dans les seuls cas où le logement meublé constitue la résidence principale du locataire

Contrairement à la location vide d’un bien immobilier, la location d’un bien meublé est peu contraignante pour un propriétaire.

Pour le propriétaire : un bail souple d’un an minimum…

Depuis la loi de janvier 2005, le propriétaire (le bailleur) et le locataire doivent signer un bail écrit pour toute location d’un bien meublé, ce qui n’était pas le cas auparavant :

Ce bail est rédigé en deux exemplaires

Il fixe les conditions de location du logement : loyer, charges, montant du dépôt de garantieéventuel (important pour prévenir les risques d’insolvabilité), caution solidaire éventuelle

Il contient :

Un état des lieux et un inventaire du mobilier

Les diagnostics obligatoires :

État des risques naturels

Performance énergétique

Exposition au plomb

La durée minimum du bail d’un logement meublé est d’un an mais il peut être de neuf mois non renouvelables pour les étudiants

A la fin du bail, le bail est renouvelable tacitement pour un an aux mêmes conditions

Si le propriétaire souhaite modifier les conditions de location, il doit en avertir le locataire en respectant un préavis de 3 mois avant la fin du bail :

Si le locataire accepte, le bail est reconduit pour un an avec ces nouvelles conditions

S’il refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail

Le locataire peut résilier son bail quand il le souhaite mais il doit respecter un délai de préavisd’un mois (lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire)

Pour le propriétaire :…mais qui ne décharge pas le propriétaire de certaines obligations

Pour que le logement soit qualifié de « meublé », le propriétaire doit mettre en location un bien ayant tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne de son locataire

Mobilier type : lit, bureau, chaises, table, cuisinière, réfrigérateur, vaisselle…

Dans le cas contraire, le locataire peut demander à faire requalifier son bail de location meublée en bail de location nue (vide) régi par la loi du 6 juillet 1989 (beaucoup plus contraignante !)

Le logement meublé mis en location doit également respecter toutes les normes en vigueur :

Chauffage aux normes de sécurité

Électricité aux normes de sécurité

Eau potable

Surface minimum de 9m²

Location meublée : une fiscalité différente de la location vide

La fiscalité de la location vide et de la location en meublé n’est pas le même.

Alors que les revenus d’une location vide s’ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire, ceux d’une location meublée sont ajoutés à la ligne des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus.

Source : Lavieimmo.com

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